1. Contexte et sources des données

L’analyse repose sur trois jeux de données fournis : les indices des prix immobiliers par type de bien (terrains à usage d’habitation, appartements, maisons), ainsi que deux classeurs complémentaires portant sur les agrégats du secteur de la construction. Les indices sont exprimés avec une base 2015 = 100 et couvrent la période 2000–2024, ce qui permet de dégager les grandes tendances de long terme et d’apprécier l’impact des politiques publiques sur le secteur.

2. Principales tendances chiffrées du secteur de la construction

Les données montrent une progression marquée et continue des agrégats liés au secteur de la construction, avec trois constats majeurs :

• Une hausse soutenue des prix du foncier à usage d’habitation, traduisant une tension durable sur le sol urbain.

• Une progression régulière des prix des appartements, relativement corrélée à la dynamique de la demande et au pouvoir d’achat des ménages.

• Une hausse plus volatile du coût des maisons individuelles, fortement influencée par le prix des matériaux de construction et les conditions de financement.

Sur la période 2000–2024, les indices des terrains à usage d’habitation connaissent une croissance significative, avec un niveau d’indice qui est multiplié plusieurs fois par rapport au début de la période. Les appartements et les maisons suivent la même tendance générale, avec des rythmes légèrement différenciés, mais convergeant vers un même diagnostic : le coût global de l’acte de construire s’est fortement accru, tandis que les fondamentaux du secteur (foncier, matériaux, financement) restent insuffisamment maîtrisés par les politiques publiques.

3. Lecture des agrégats à la lumière des politiques publiques

Les dynamiques observées dans les séries chiffrées traduisent plusieurs limites structurelles des politiques publiques dans le secteur de la construction :

a) Politique foncière insuffisamment régulée
La hausse particulièrement marquée des indices des terrains à usage d’habitation met en évidence l’insuffisance des mécanismes publics de régulation foncière : rareté du foncier aménagé, lenteur des procédures de planification urbaine, spéculation sur les parcelles bien situées. Cette situation se traduit par un renchérissement mécanique du coût des projets de construction, y compris pour le logement dit social ou abordable.

b) Instruments de soutien au logement souvent centrés sur la demande, peu sur l’offre
Les feintes de politiques de soutien au logement reposent fréquemment sur des subventions à la demande (aides au crédit, allègements fiscaux ponctuels), alors que les agrégats montrent que le cœur de la tension se situe du côté de l’offre : foncier maîtrisé, disponibilité de logements bien situés, qualité des constructions. Les indices révèlent que ces instruments n’ont pas inversé la trajectoire haussière des prix, ce qui confirme l’insuffisante prise en compte des déterminants structurels de l’offre.

c) Prise en compte tardive des enjeux climatiques et énergétiques
La progression des coûts de construction s’est faite dans un contexte où les exigences de performance énergétique, de résilience climatique et de qualité environnementale des bâtiments sont longtemps restées facultatives ou peu contrôlées. Les agrégats chiffrés témoignent de l’augmentation des coûts sans que l’on dispose, en parallèle, d’une amélioration systématique des performances environnementales du parc construit. Les politiques publiques ont tardé à imposer des normes de construction durable et à structurer des mécanismes d’incitation (certifications, bonus de constructibilité, dispositifs de financement vert).

d) Faible intégration des politiques de construction avec les politiques de transport, de planification urbaine et sociale
Les données sur les prix et les agrégats de construction, analysées sur la longue période, suggèrent une urbanisation étalée, où le coût du foncier pousse à construire en périphérie, parfois au détriment de la qualité urbaine, de l’accès aux services et de la cohésion sociale. Les politiques publiques n’ont pas suffisamment articulé la politique de construction avec les schémas directeurs de transport, les politiques sociales de lutte contre la précarité énergétique et les stratégies de résilience territoriale.

4. Effets sociaux et climatiques mis en évidence par les agrégats

a) Accroissement des inégalités d’accès à un habitat de qualité
La hausse persistante des indices des terrains et des logements renforce l’exclusion des ménages modestes et intermédiaires, qui se reportent vers des formes d’habitat informel, auto-construit ou mal situé. Cela génère un parc résidentiel plus vulnérable aux aléas climatiques (inondations, chaleur extrême, glissements de terrain), avec des conséquences directes sur la santé, les dépenses énergétiques des ménages et la cohésion sociale.

b) Renforcement de la précarité énergétique
Les agrégats montrent une hausse des coûts de construction sans alignement automatique avec l’efficacité énergétique. Une partie significative du parc construit reste mal isolée, peu ventilée ou inadaptée aux vagues de chaleur. Les ménages les plus vulnérables, contraints de se loger dans des bâtiments de moindre qualité, subissent à la fois des factures énergétiques élevées et une exposition accrue aux risques climatiques.

c) Rigidité des investissements et exposition des finances publiques
Les investissements publics et parapublics dans les infrastructures et le logement se sont opérés dans un contexte de hausse continue des coûts. Sans stratégie explicite d’alignement avec les objectifs climatiques, cela conduit à un double risque : un parc qui devra être adapté ou rénové plus tôt que prévu, et une pression accrue sur les budgets publics à moyen et long terme.

5. Orientations pour une nouvelle génération de politiques publiques dans la construction

Les tendances dégagées invitent à une réorientation des politiques publiques autour de quatre axes structurants :

1) Recentrer la politique foncière comme levier principal
   • Constituer des réserves foncières publiques dédiées à l’habitat durable et abordable.
   • Accélérer les procédures d’aménagement et de mise à disposition de terrains équipés.
   • Lutter contre la spéculation foncière par des outils fiscaux et réglementaires ciblés.

2) Intégrer systématiquement les exigences de construction durable
   • Rendre progressivement obligatoires des standards de performance énergétique et de résilience climatique pour les nouvelles constructions.
   • Déployer des dispositifs de certification (EDGE, labels nationaux) pour structurer le marché.
   • Conditionner certains avantages fiscaux ou fonciers au respect de critères de durabilité mesurables.

3) Lancer un programme de rénovation du parc existant
   • Identifier les segments de parc les plus vulnérables (quartiers informels, logements anciens, zones à risques climatiques).
   • Mettre en place des mécanismes combinant subventions, prêts à taux préférentiels et accompagnement technique des ménages.
   • Associer rénovation énergétique, confort d’été, sécurité structurelle et résilience aux aléas.

4) Articuler la politique de la construction avec la justice climatique et sociale
   • Cibler les ménages en situation de précarité énergétique comme bénéficiaires prioritaires des programmes d’habitat durable.
   • Intégrer les indicateurs sociaux et climatiques dans l’évaluation des projets immobiliers publics.
   • Assurer la cohérence entre les politiques de logement, de transport, de santé publique et de planification urbaine.

6. Conclusion

Les agrégats du secteur de la construction montrent une trajectoire de hausse continue des coûts fonciers et de construction, sans amélioration systématique des performances environnementales du parc bâti. Cette dynamique traduit les limites des politiques publiques centrées sur des instruments partiels (aides à la demande, interventions ponctuelles) et confirme la nécessité d’une approche intégrée : régulation foncière, normes de construction durable, programmes massifs de rénovation et ciblage explicite des ménages vulnérables. Une telle réorientation permettrait de transformer le secteur de la construction en levier structurant de justice climatique, de cohésion sociale et de développement territorial durable.

Ibtissem Bouattay